Vous envisagez de devenir propriétaire bailleur et de mettre votre bien immobilier en location ? Même s’il ne s’agit que d’une location ponctuelle en attendant des jours meilleurs pour vendre, il est indispensable de connaître les règles inhérentes à la location et de respecter quelques obligations. Maintenant que vous connaissez les étapes de votre mise en location, nous avons listé 8 conseils pour vous aider à mener à bien votre projet de mettre en location à Plougastel-Daoulas !
1. Choisissez bien votre type de location
Avant de mettre en location à Plougastel-Daoulas votre bien immobilier, vous devez réfléchir au type de location souhaité. En effet, les conditions ne seront pas les mêmes pour un logement nu que pour un logement meublé. Le type de location impacte directement la durée de celle-ci. Les biens immobiliers proposés nus (sans aucun mobilier) le sont plus souvent pour une longue durée. Au contraire, les biens meublés concernent principalement les locations de courtes durées (vacances, location saisonnière, mais aussi bien à usage de résidence principale pour un ou deux ans).
2. Pensez à votre durée de location
C’est l’une des premières questions à vous poser pour mettre en location à Plougastel-Daoulas dans les meilleures conditions : pour combien de temps voulez-vous louer ? Vous devez définir la période de location en amont de votre projet. Les trois principaux schémas sont les suivants :
- Location de courte ou de moyenne durée (d’un an à plusieurs années) ;
- Location de courte durée pour les vacances (location touristique, d’une nuit à plusieurs mois) ;
- Location de longue durée (à partir de trois ans et pour une durée indéterminée).
Ainsi, la durée de location dépend directement du type de location que vous souhaitez proposer.
3. Optez pour la location nue ou meublée
Il existe deux grands types de location :
- Location nue : elle consiste à louer votre bien immobilier entièrement nu, c’est-à-dire sans mobilier ou appareils électroménagers. Dans certains cas, il arrive même que des biens soient loués sans que la cuisine soit installée (dans le cas d’une location d’un logement neuf). Ce type de location implique de signer pour une durée relativement longue et dépend des règles imposées par la loi du 6 juillet 1989 définissant les rapports locatifs.
- Location meublée : elle consiste à louer votre bien immobilier entièrement ou partiellement meublé. Ainsi, les biens présents dans le logement doivent permettre au locataire de s’installer immédiatement et de vivre sans rien amener de plus (sauf s’il le souhaite, bien entendu). La liste des meubles obligatoires est réglementée.
Dans tous les cas, n’oubliez pas que vous êtes dans l’obligation de proposer un logement propre et sans danger : c’est la condition sine qua non pour mettre en location à Plougastel-Daoulas, que ce soit avec ou sans meubles.
4. Prenez connaissance des différents baux pour mettre en location à Plougastel-Daoulas
Le bail de location (ou contrat de location) change en fonction du type de location choisi.
En effet, la location nue implique de signer un bail de 3 ans, renouvelable par reconduction tacite. La location meublée, quant à elle, s’accompagne d’un bail d’une année, renouvelable par reconduction tacite également. Notez que si vous louez à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois sans renouvellement tacite (c’est la durée moyenne d’une année universitaire). En cas de colocation, vous pouvez choisir de rédiger un bail de location unique pour tous les occupants, ou bien d’en faire signer un par colocataire.
En tant que propriétaire bailleur, sachez que pour résilier votre contrat de location, vous devrez obligatoirement respecter un préavis de 6 mois et respecter plusieurs conditions bien précises. En effet, vous ne pouvez rompre un contrat que pour habiter vous-même votre logement, pour le vendre, ou si votre locataire ne respecte pas les règles établies par le bail de location.
5. Soyez au courant de la fiscalité locative
La fiscalité locative change en fonction du type de location. Ainsi, pour mettre en location à Plougastel-Daoulas, vous aurez le choix entre deux types de fiscalité.
- La location meublée est définie comme une activité commerciale. De fait, elle dépend directement du régime d’imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux, ou BIC. Selon le montant de vos revenus annuels, vous pouvez choisir le statut de loueur meublé non-professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).
- La location nue, quant à elle, dépend du régime d’imposition des revenus fonciers. Il suffit de déclarer vos loyers comme revenus fonciers lors de la déclaration d’impôts annuelle.
En plus de ces deux types de fiscalité, vous dépendez également d’un régime fiscal particulier :
- Le régime réel ;
- Le régime réel simplifié ;
- Le régime micro BIC ou micro foncier (pour des revenus locatifs annuels en dessous d’un certain seuil).
Chacun de ces trois régimes revêt des avantages distincts.
6. Fixez votre loyer en connaissance de cause
Afin de fixer le loyer le plus juste possible, il convient d’analyser l’évolution du marché immobilier local. En effet, en tant que propriétaire bailleur, vous devez vous aligner sur la concurrence afin d’éviter de demander un loyer trop élevé. Consultez les annonces des concurrents ou demandez conseil à un agent immobilier pour bien évaluer les prix dans votre secteur. L’autre risque, c’est de fixer un loyer trop bas… Et d’y perdre de l’argent !
Enfin, toute révision du loyer doit se faire au regard de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee.
7. N’oubliez pas de prendre en compte la taxation sur la plus-value à la revente
Avant de proposer votre bien immobilier à la location pour la première fois, soyez certain de comprendre tout ce que cela implique.
En effet, la vente d’une maison ou d’un appartement permet parfois de réaliser une plus-value. Si vous vendez une résidence principale, cette plus-value (qui est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat) ne vous sera pas taxée. Toutefois, si vous devenez propriétaire bailleur, le logement ne sera plus votre résidence principale… Et sera donc soumis à la taxation sur la plus-value à la revente, lorsque vous trouverez un acquéreur quelques années plus tard.
Il est important d’avoir cela à l’esprit avant de mettre en location à Plougastel-Daoulas.
8. Vérifiez bien les derniers points avant de signer quoi que ce soit
Avant de signer un contrat de location, n’oubliez pas de vérifier l’état général du logement et de l’ensemble des équipements proposés. Pour rappel, en tant que propriétaire bailleur, vous devez présenter une demeure propre, saine et sans défaillances.
Si nécessaire, investissez dans quelques travaux de réparation ou de rénovation.
Maintenant que vous êtes prêt à mettre en location à Plougastel-Daoulas, il ne vous reste plus qu’à prendre connaissance des obligations du bailleur et du locataire !
