Avant de mettre en vente un terrain, il est nécessaire d’estimer sa valeur comme on le ferait de n’importe quel bien immobilier. Cette estimation est d’autant plus importante que le prix d’une parcelle est extrêmement fluctuant en fonction de ses spécificités, mais aussi de son potentiel. Voici tout ce qu’il faut savoir pour faire une bonne estimation de terrain à Plougastel-Daoulas.
S’informer en consultant le cadastre
Consulter le cadastre est la première chose à faire pour effectuer l’estimation d’un terrain à Plougastel-Daoulas.
Chaque commune française tient un cadastre qui permet de trouver des renseignements précis sur une parcelle :
- Les limites et la surface réelle.
- La présence éventuelle de constructions.
- Son environnement global.
Il est consultable en mairie ou en ligne.
S’informer au sujet des règles d’urbanisme
L’utilisation d’une parcelle s’inscrit dans un cadre spécifique : les règles d’urbanisme qui s’appliquent sur la commune. Deux documents les détaillent.
Le Plan local d’urbanisme vous donne une vision globale du potentiel urbanistique d’une aire géographique. Vous saurez ainsi si votre terrain se trouve :
- Dans une zone urbaine. Il est donc constructible.
- Dans une zone à urbaniser. Il deviendra constructible après révision du PLU.
- Dans une zone agricole ou naturelle où, sauf exception, il n’y a pas de construction possible.
Le certificat d’urbanisme vous apporte des informations complémentaires :
- Limites administratives au droit de propriété.
- Taxes d’urbanisme.
- Possibilité de construction.
- Equipements publics accessibles.
- Éventuelles servitudes.
Ces documents sont consultables en mairie. Il est en particulier important de savoir s’il s’agit d’une parcelle constructible ou pas. Cette donnée a un impact majeur sur l’estimation de terrain à Plougastel-Daoulas.
Réaliser une estimation de terrain à Plougastel-Daoulas pas à pas
Estimer la valeur d’une parcelle fait appel à plusieurs critères :
- La viabilité. Un terrain viabilisé est raccordé aux réseaux indispensables à toute construction : eau potable, assainissement, électricité, gaz et téléphone. C’est un atout de taille pour un futur acquéreur qui gagnera du temps et de l’argent sur son projet. Si le terrain n’est pas viabilisé, il faut tenir compte de la distance à laquelle se trouve les réseaux les plus proches.
- La situation. Un terrain dans un lotissement est déjà borné. En revanche, pour une parcelle isolée, vous aurez besoin des services d’un géomètre-expert pour faire le bornage.
- La nature du sous-sol. Une information indispensable pour savoir si un terrain isolé peut recevoir une construction. Certains terrains peuvent en effet présenter des risques (éboulement, inondation, etc.). Vous trouverez des éléments dans le certificat d’urbanisme mais une étude peut être nécessaire pour connaître cette information qui a une forte incidence sur le prix.
- L’emplacement. Cette donnée est le principal facteur déterminant le prix au mètre carré. Comme pour tout bien immobilier, il faut tenir compte de la commune et du quartier, de la proximité des services, etc.
- L’exposition. Un terrain orienté plein sud, donc plus ensoleillé, vaut plus qu’une parcelle au nord.
- Les possibilités de construction. L’une des clés de l’estimation de terrain à Plougastel-Daoulas. Un terrain de plus de 500 m2 peut être divisé en lots ou recevoir un immeuble. Il aura plus de valeur qu’un terrain plus petit pouvant juste accueillir une maison et son petit jardin.
D’autres critères moins importants sont à prendre en compte : la rareté des terrains dans la même zone, la configuration et la déclivité de la parcelle, etc.
Le cas particulier d’un terrain non constructible
L’estimation de terrain à Plougastel-Daoulas est plus difficile si la parcelle n’est pas constructible.
Les terrains non constructibles présentent en effet une très grande variabilité en fonction de la zone d’implantation, de leurs caractéristiques (sol, relief…), de critères économiques (usage agricole) et juridiques (servitudes, divisions envisageables, etc.).
Il est donc conseillé de faire appel à un expert foncier pour avoir l’estimation d’une parcelle non constructible.
