Il y a bien des avantages à mettre en location un bien immobilier. Mais encore faut-il ne pas faire l’impasse sur les contraintes que cela engendre ! Être propriétaire bailleur implique en effet d’importantes responsabilités. Il est donc crucial d’avoir conscience des problématiques qui vous attendent. Nous vous proposons un guide pour vous aider à gérer votre location à Plougastel-Daoulas, en 12 questions clés.
1. Quel bail pour quelle location ?
A chaque type de location correspond un contrat spécifique avec des caractéristiques qui lui sont propres. Un logement loué sans meubles est ainsi une location vide qui dure 3 ans. Cette durée est réduite à un an pour une location meublée. Ces deux baux sont reconduits tacitement : si ni le locataire ni le propriétaire n’émettent d’avis contraire, l’occupant du logement reste dans les lieux. Vous pouvez également choisir le bail étudiant d’une durée de 9 mois correspondant à l’année universitaire, un bail de colocation pour plusieurs occupants ou un bail social pour des personnes à revenus modestes. A vous de choisir le contrat qui correspond à vos besoins de gestion immobilière.
2. Que contient le bail locatif ?
L’établissement d’un bail suit impérativement certaines règles. Il doit en particulier contenir des mentions obligatoires qui vous garantissent un contrat en bonne et due forme et vous donnent les moyens de bien gérer votre location à Plougastel-Daoulas. Ces mentions sont répertoriées dans un contrat de location.
3. Etes-vous libre de fixer le loyer ?
Bien gérer une location à Plougastel-Daoulas passe par la fixation d’un loyer et de son mode de révision. Même si le choix du montant demandé est en théorie libre, vous pouvez être soumis à des contraintes si votre logement est dans une zone tendue où la demande est très supérieure à l’offre. De plus, la révision régulière d’un loyer est également encadrée : elle ne peut dépasser certaines limites et doit se faire à un moment précis.
4. L’état des lieux d’entrée est-il obligatoire ?
Il n’y a que pour une location vide qu’un état des lieux est obligatoire. Il est néanmoins fortement recommandé de faire un descriptif complet de votre logement à l’arrivée du locataire pour vous protéger en cas de litige sur l’état du bien loué. A la fin de la location, vous pouvez en effet comparer la description du logement à l’entrée avec l’état actuel. En cas de dégradations, il est donc plus facile d’établir les responsabilités.
5. Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?
Attention à ne pas confondre dépôt de garantie et garant. Le premier, qui n’est pas obligatoire, se définit comme la somme versée par le locataire à son entrée dans le logement. Il doit être mentionné dans le contrat de location et doit être inférieur à 1 mois de loyer hors charge pour un logement vide (2 mois pour un meublé). Cet argent permet de prendre en charge les réparations nécessaires suite aux dégradations de l’occupant.
6. Qu’est-ce qu’un garant ?
Le garant est la personne qui accepte de se porter caution pour le locataire en prenant en charge le paiement de loyers en cas de défaillance de l’occupant. Grâce à ce dispositif, le propriétaire bailleur s’assure donc de continuer à toucher les revenus de son logement en toutes circonstances. Demander une caution simple nécessitera néanmoins des démarches longues et fastidieuses pour recouvrer les sommes dues. Une caution solidaire, en vous permettant de vous adresser directement au garant, est bien plus simple pour gérer sa location à Plougastel-Daoulas. A savoir, il n’est pas possible de souscrire une assurance contre les impayés de loyer et de demander un garant.
7. Quels documents peut-on demander à un locataire ?
Gérer un bien locatif nécessite une sélection du locataire. Pour cela, vous pouvez demander à chaque personne intéressée par votre logement de vous fournir un dossier. Vous aurez ainsi des indications sur sa situation personnelle et professionnelle. Sachez cependant que les documents que vous êtes en droit de demander sont encadrés par la loi.
8. Que sont les provisions de charges ?
Outre le montant du loyer, vous pouvez demander le versement de charges locatives ou provisions de charges qui correspondent à l’estimation de certaines dépenses : eau, gaz, charges de copropriété, enlèvement des ordures ménagères… parfois même électricité. Ces charges sont à régulariser en fin d’année sur justificatifs pour correspondre aux dépenses réelles.
9. Qui se charge des travaux d’entretien et des réparations courantes ?
Pour bien gérer votre location à Plougastel-Daoulas, vous devez faire en sorte que vos locataires puissent avoir une bonne jouissance du logement occupé. Il est donc nécessaire d’effectuer des travaux d’entretien ou des réparations courantes. Sachez néanmoins que ces opérations peuvent être à la charge du locataire ou du propriétaire.
10. L’assurance habitation est-elle obligatoire ?
Un propriétaire n’est pas obligé d’assurer le logement qu’il loue à un tiers. Cette assurance, intitulée assurance bailleur ou assurance propriétaire non occupant, est néanmoins fortement conseillée pour vous protéger contre les risques les plus courants. En revanche, votre locataire est dans l’obligation de souscrire une assurance risque locatif et de vous fournir tous les ans l’attestation correspondante.
11. Peut-on éviter les impayés de loyer ?
Même en sélectionnant soigneusement votre locataire, vous pouvez être confronté à un défaut de paiement de loyer. Or, des impayés fréquents ou qui s’accumulent peuvent vous mettre en difficulté, surtout si vous avez fait un investissement locatif. Pour gérer votre location à Plougastel-Daoulas avec plus de sécurité, vous avez la possibilité de souscrire une garantie loyers impayés ou une garantie universelle des risques locatifs. Vous pouvez également confier la gestion de votre location immobilière à une agence.
12. Est-il nécessaire d’avoir recours à une agence pour bien gérer sa location à Plougastel-Daoulas ?
Confier à une agence la gestion de votre location est une excellente solution pour se simplifier la vie. Vous signez alors un contrat de gestion locative avec un professionnel qui s’occupe de gérer votre location à Plougastel-Daoulas de A à Z : recherche et sélection du locataire, recouvrement et reversement des loyers, interventions urgentes dans le logement… Ces services ont un coût. Il est néanmoins possible de déduire les charges de gestion immobilière des revenus fonciers au régime réel. A vous de trouver la bonne agence !
