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servitude en droit immobilier
Vendre un bien

Comprendre les servitudes en droit immobilier (et leur impact sur votre vente)

La vente d’un bien immobilier n’est pas si facile, contrairement aux idées reçues. Il y a tout d’abord les questions à se poser avant de se lancer dans un tel projet. Mais il faut aussi s’intéresser aux paramètres administratifs et légaux. C’est le cas des servitudes, qui ne doivent pas être considérées comme anecdotiques. Elles peuvent en effet influencer votre vente immobilière à Plougastel-Daoulas ! Avant de mettre en vente votre logement, nous vous proposons de faire le point sur la servitude en droit immobilier.

Quelle définition pour la servitude en droit en immobilier ?

Les articles 637 et suivants du Code Civil définissent la servitude en immobilier. Elle correspond à une contrainte imposée au propriétaire d’un bien immobilier au profit du propriétaire d’un autre bien.

Sa nature peut être légale, naturelle ou issue d’une convention entre les deux propriétaires.
Elle possède une durée de 30 ans en usage continue. Cette durée peut être abrégée en cas d’accord entre les personnes concernées ou si elle n’a plus de raison d’être (comme la disparition d’une propriété).

La servitude en droit immobilier peut être vue selon deux angles différents :

  • Pour le fonds dominant, qui profite de la servitude, il s’agit d’une autorisation d’utilisation d’une propriété qui n’est pas la sienne.
  • Pour le fonds servant, il s’agit d’une contrainte sur son bien immobilier qui profite à une ou plusieurs propriétés voisines.

Les impacts d’une servitude sur une vente immobilière à Plougastel-Daoulas

La servitude en droit immobilier est rattachée à la propriété et non à son détenteur.

Les conséquences sur une vente immobilière sont doubles :

  • Les acquéreurs potentiels doivent obligatoirement être informés des servitudes imposées au bien en vente. L’acte de vente précise les conditions de servitudes.
  • Les servitudes en droit immobilier ont une influence sur la valeur du bien. La valorisation d’un emplacement peut ainsi être plus délicate s’il existe des servitudes naturelles ou légales. Par exemple, la valeur d’une maison située en bas d’une pente sera moindre en cas de contraintes liées à l’écoulement des eaux pluviales.

Il est donc crucial de tenir compte des servitudes pesant sur un bien immobilier à vendre.

servitude en droit immobilier

Les différentes servitudes

Voici les principales servitudes qui existent :

  • La servitude de passage sur une propriété voisine pour un bien immobilier qui n’a pas d’accès sur la voie publique. Vos voisins peuvent alors utiliser une partie de votre propriété pour aller sur la voie publique. Ils se chargent alors de son entretien sans avoir de droits dessus. Le fonds servant ne peut s’opposer à cette servitude en droit immobilier mais peut demander une indemnisation.
  • Une servitude de vue a pour objectif de préserver l’intimité des occupants de deux propriétés voisines en imposant des distances minimales entre les ouvertures des constructions. Elle s’applique aux fenêtres, portes-fenêtres, velux mais aussi aux balcons et terrasses. La distance minimale est de 60 cm pour une vue oblique et d’1,90 m pour une vue droite.
  • La servitude publique est une obligation de laisser un passage vers un bord de mer ou un plan d’eau public.
  • Une servitude naturelle oblige les propriétaires à supporter les conséquences des aléas d’origine naturelle. Par exemple, des écoulements pluviaux qui affectent un bâtiment en contrebas.
  • Le tour d’échelle ou servitudes de travaux. Un voisin peut alors installer provisoirement un équipement (échafaudage, etc.) chez vous afin de réaliser des travaux sur sa propriété. Seule une convention entre propriétaires permet d’instaurer cette servitude. Le document doit mentionner la nature des travaux, leurs dates de démarrage et de fins, les horaires d’intervention ainsi que la zone occupée (au maximum 3,50 m à partir du mur en travaux).

Vous voulez savoir si une servitude en droit immobilier impacte votre logement en vente ? Demandez l’avis d’un professionnel.

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